שוק הנדל"ן האמריקאי
שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שוק עצום, במיוחד למשקיע הישראלי שנחשף אליו לראשונה. הוא מורכב מהרבה מדינות, ערים, מחוזות ולבסוף גם אינסוף Zipcodes (איזורי מיקוד).
איך אנחנו מוצאים הזדמנויות? האם מדובר בעסקה משתלמת או הפסדית?
עסקת נדל"ן משתלמת דומה לעשר השניות האחרונות לפני הבאזר בכדורסל: כולם רצים אל הכדור, אך רק אחד יתפוס אותו ויקלע לסל.
צריכים לוודא שזה יהיה אנחנו!
כדי להצליח לייצר עסקאות המתאימות לתוכנית האסטרטגית של המשקיעים, פיתחנו כלים טכנולוגיים יחודיים שמיישמים את שיטת ההשקעות המדעית שלנו.
השיטה: M2M (Macro To Micro)
מתחילים מהמאקרו - איתור השוק
תחשבו שאתם נשר 🦅
כדי לתפוס את ההזדמנות הבאה, אתם קודם כל צריכים להחליט איפה לחפש ואיפה להתמקד אחר מטרות.
אתם תרצו לוודא שנתוני האזור שבו אתם עובדים, הראו גידול מתמשך לאורך זמן, כך שמניפת ההזדמנויות שלכם תהיה רחבה יותר ותראה סימנים להתפתחות עתידית.
מניחים שהבנתם את המשל. איך עושים זאת בפועל?
- איתור מגמות דמוגרפיות: נרצה שוק שנמצא במגמת התפתחות משמעותית לאורך השנים
- דגש על נתוני תעסוקה משמעותיים
- מוסדות השכלה וקולג'ים - מבטיחים הגירה חיובית ואיכותית
- רמת מחירים עולה: בניתוח מתמשך לאורך השנים
- נתוני שכר: נרצה אוכלוסיית שוכרים שיכולה לעמוד בתשלומים
- מדדי פשיעה נמוכים
- מדיניות משפטית: סביבה חוקית נוחה למשקיעים (לרוב במדינות רפובליקאיות)
- ועוד אינדיקטורים רבים
ה-DATA בארה"ב גלויה ומדווחת באופן שיטתי לרשויות השונות. באמצעות כלים טכנולוגיים, אנו יודעים לבצע סינון נכון ומדויק, כך שנדע לאתר ולייצר את ההזדמנות הבאה.
צוללים פנימה - מבט אל המיקרו
לאחר שהנשר החליט היכן הוא מרחף, הוא מתמקד בהזדמנויות שנגלות בפניו בגזרה שהוא בחר.
כך גם אנחנו: לאחר שמיקדנו את עצמנו ב-Zipcodes רלוונטיים, כאן צוות המאתרים שלנו נכנס לתמונה. תוך הבנת הנכסים, התקציב ותמונת המצב המקומית, אנו פועלים לאתר עסקאות מתחת למחיר השוק.
הדבר נעשה באמצעות קשרים שפעלנו לטפח לאורך השנים עם מתווכים מקומיים, Wholesalers ואיתור נכסים שלא ממופים ע"י אנשי נדל"ן מקומיים.
ברגע שאיתרנו עסקה רלוונטית, אנו מתחילים לרוץ!
הביצוע
איכותם והצלחתם של פרויקטים נדל"ניים תלויה בפרמטרים רבים:
- המימון - מציאת מקורות מימון נכונים ומתאימים לאופי העסקה, לאחר מו"מ יעיל ומשמעותי מול הברוקרים המקומיים.
לא לשכוח שאמריקה זה לא כמו ישראל - שם מבקשים הוכחת יכולת תשלום POF (Proofe Of Funds). - ניהול ההשבחה - הצוותים הקבועים שלנו דואגים להשבחת הנכס בסטנדרט גבוה והתאמתו לתוכנית העסקית תוך לו"ז קצר, כי זמן שווה כסף!
מעבר לכך, כדי שנבטיח למקסם את הרווחים שלנו, עלינו לשלוט בכל רכיבי השיפוץ, כולל בחינת המצב התכנוני של הנכס וההיתרים שניתנו (Permits) כדי להבטיח אורך חיים ארוך ויציב לשינויים השונים. - הפן המשפטי - בדיקות נאותות (Due Diligence) בפיקוח הצוות המשפטי שלנו וחברות ה-Title, כדי להבטיח את קיום העסקאות בצורה תקינה.
- אכלוס - הבנת השוק גם מדייקת את טיב השוכרים, ולכן באמצעות שימוש בצוותים "Boots On The Ground" נאתר שוכרים רלוונטיים.
גם כאן, ה-Data בארה"ב עוזרת לנו בצורה משמעותית ביותר, ובכך אנחנו יכולים לדרוש מהשוכרים העתידיים (זה מקובל!) שלל נתונים רלוונטיים כגון דו"ח אשראי מקיף, הרשעות פליליות, נתוני שכר ועוד.
שליטה ומקסום מלאים בפרמטרים אלו, תבטיח השקעות רווחיות ויציבות לאורך שנים.
מעקב וניהול ההשקעות לאורך הדרך
עברנו הרבה, אבל האמת היא שזו רק תחילת התהליך.
לאחר השלב הקודם, אנו בעצם הבעלים של נכס מניב להשקעה - ועלינו לשמור עליו כך הלאה באמצעות ניהול השקעות נכון.
לאחר שהנכס אוכלס בהצלחה, נרצה להבטיח את המשך תשלום השכירות באמצעות צוותי ניהול מקצועיים, שדואגים לשביעות רצון השוכרים.
בין אם בנושאי תחזוקה (גם בנכסים שמשופצים מן היסוד, עלולות להתעורר תקלות, ועלינו לטפל בהן במינימום זמן ובמקסימום יעילות), ובין אם בטיפול ומציאת שוכרים חדשים.